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Il secondo lockdown, imposto ai ristoranti dall’emergenza Covid, consente al locatario di ottenere un nuovo sconto sul canone rispetto alla cifra, già rinegoziata al ribasso, nella prima serrata. Per il Tribunale di Venezia (ordinanza 2539, giudice Fabio Doro), infatti, la pandemia, con le sue ondate e le conseguenti restrizioni, rappresenta quella causa di forza maggiore non imputabile all’affittuario che rende legittima una revisione degli accordi.
La seconda rinegoziazione
La conduttrice ha così chiesto e ottenuto, con un provvedimento d’urgenza, una seconda chance di rinegoziare. Il canone dell’immobile è stato abbattuto fino al 75% per i periodi di chiusura totale dovuti alla zona rossa. Un taglio calibrato sui colori, da ottobre 2020, divenuto meno consistente per l’arancione e il giallo, fino al pagamento pieno con la riapertura.
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Respinta la tesi della proprietà, secondo la quale il patto non poteva essere rivisto, anche in considerazione del fatto che l’uso del locale non era vincolato alla somministrazione di alimenti e bevande.
Per i giudici però, anche se nel contratto non c’erano riferimenti espliciti tuttavia quella era la destinazione, e l’attività era stata bloccata dal Covid. Il Tribunale inibisce anche alla banca la possibilità di pagare la fideiussione nella misura richiesta dal proprietario, riducendola in maniera speculare.
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La causa di forza maggiore
Nell’ordinanza viene chiarito che il contratto risente delle cause sopravvenute in grado di incidere sulle obbligazioni assunte. Tra queste rientrano le disposizioni emergenziali – emanate anche dopo la sigla del primo accordo di riduzione – che hanno avuto «un tanto significativo quanto innegabile impatto negativo sul godimento dell’immobile locato».
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